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饶金祥律师 【主办律师介绍】饶金祥律师,执业于福建瀛坤律师事务所,合伙人律师,专注处理各类重大复杂民商事及刑事诉讼案件,执业多年,具有丰富的律师执业实战经验,亲办案例数百起,在刑事辩护、婚姻继承、合同纠纷、人身损害、债权债... 详细>>

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律师姓名:饶金祥律师

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执业证号:13502201610689567

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房产纠纷

房产纠纷 | 售房后未迁出户口,原房主被判违约金10万

作者:饶金祥律师,专注疑难复杂诉讼案件,159-8079-0529


马某和张某是夫妻,两人在厦门市思明区拥有一套房产,属于夫妻共同财产,但是登记在马某一人名下。

在婚姻关系存续期间,马某和张某决定出售这套房屋,最终通过中介,马某与买家谢某在2016年3月13日签订了《存量房买卖合同》,房屋成交总价700万元(房屋成交价格为330万元,房屋装饰装修及附属设施、设备作价370万元)。

其中合同特别约定“出售人应当在该房屋所有权转移之日起90日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续。如因出售人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出售人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”

上述合同签订后,谢某支付了700万元房屋总价款,马某交付了房屋。2016年5月6日,谢某取得案涉房产的产权证。2017年10月9日,马某将案涉房产内的户口迁出。

谢某认为马某构成严重违约,向厦门市思明区人民法院提起诉讼,要求马某和张某夫妇支付户口逾期迁出的违约金1799000(以房屋成交总价700万元为基数按5%计算为350000元,并自2016年8月21日起以700万元为基数按日万分之五计算至2017年10月8日)

一审厦门市思明区人民法院判决马某承担逾期迁移户口的违约金10万元,其配偶张某无需承担。

谢某不服,提起上诉,二审厦门市中级人民法院经审理,维持判决。

 

饶金祥律师解析:

 

一、买卖合同合法有效,马某已构成违约。

谢某和马某签订的《存量房买卖合同》合法有效。关于户口迁移的约定条款符合意思自治原则,应以该合同的相关约定为准。马某未在约定期限内办理户口迁出手续,已构成违约,应向谢某支付违约金。

二、谢某主张逾期违约金179.9万元为何最终被调整为10万元?

谢某在马某户口迁移违约期间没有入学需求,就逾期迁移户口可能造成的损失而言,同时,鉴于本案中迟延迁移户口未对黄贤智的生活造成实质性的重大影响,本案约定的违约金明显偏高,法院有权予以调整。

最终法院在自由裁量权限范围内,酌定马某承担逾期迁移户口违约金10万元。




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